Останнє оновлення: 10.10.2017

Запитання:

Я збираюся купувати житло у Москві. Окрім звичайних квартир, тут пропонують і інший вид житла – апартаменти. У чому різниця між апартаментами та квартирою? Що краще та вигідніше для проживання?

Відповідь:

Якщо відповісти коротко та узагальнено, то для постійного проживання середньостатистичної родини краще купувати звичайну квартиру. Апартаменти вигідніше купувати як інвестиційний об'єкт - для вкладення вільних коштів та отримання невеликого стабільного доходу.

Але це узагальнено. Насправді все трохи складніше. Для тих, хто хоче поглибитись - розглянемо питання докладніше.

Що краще вибрати для покупки? квартиру чи апартаменти- залежить від цілей та можливостей Покупця. Ключові відмінності цих двох форматів житла в них ціні і юридичному статусі . Ціна у апартаментів, як правило, помітно нижча, ніж у аналогічної за площею квартири в тому ж районі ( якщо не йдеться про елітні апартаменти у складі офісно-готельних комплексів). А юридичний статус апартаментів загалом не відносить їх до категорії житлових приміщень. Юридично апартаменти - це комерційна нерухомість. І саме цей статус змінює багато з точки зору покупки, порівняно з традиційною житловою нерухомістю (про це нижче).

Для початку потрібно пояснити, у чому різниця між квартирою та апартаментами у юридичному розумінні і чим вони відрізняються технічно .

Що таке апартаменти? У чому їхня відмінність від звичайної квартири?

Зовні і те й інше – міське житло. Тобто приміщення, фізично призначені для проживання у них людей. Фізично, але не юридично! Візуально важко відрізнити звичайний житловий будинок з квартирами від будівлі з апартаментами. На цьому їх схожість закінчується, і починаються відмінності.

Апартаменти як вид приміщень для проживання характерний лише для великих міст, у яких і так ведеться активне будівництво. У таких містах, як правило, забудова територій досить щільна. особливо, ближче до центру), і зводити там нові житлові квартали не завжди є можливим. Дефіцит землі та містобудівні обмеження не дозволяють будувати у цих місцях багатоквартирні житлові будинки. А розчистити під житло, наприклад, колишню міську промзону. знесення капітальних будов, перенесення комунікацій, зміна статусу земельної ділянки) - занадто дороге задоволення.

Після оформлення у власність, власник апартаментів може надалі здійснювати з ним ті самі угоди, що і зі звичайною квартирою ( дарувати, заповідати, продавати). Хоча в нього буде написано - "нежитлове приміщення" .

Хто купує апартаменти?

У Москві, наприклад, апартаменти купують зазвичай ті, хто вже має житло з постійною пропискою. Тоді їх використовують як друге житло (для «фізичної присутності») - зручніше за розташуванням, комфортне за плануванням, і престижне за статусом ( якщо це дорогий комплекс).

Власниками апартаментів стають як самі москвичі, так і бізнесмени. у т. ч. іноземні експати), для яких такий формат теж дуже зручний. Його ще називають «квартирою для піджака» , підкреслюючи цим його ділове призначення. Такі бізнес-квартири не дуже підходять для проживання усієї родини ( особливо, якщо сім'я велика та з дітьми), але чудово підходять для відокремленого проживання і для різних зустрічей ( ділових і не дуже…).

Апартаменти купують та творчі люди , які звикли мислити нестандартно і жити незвично. Вони можуть використовувати ці приміщення одночасно як студію, місця для зустрічей та вечірок, майстерні, зони відпочинку, складу своїх творів, особистого представницького офісу, спальні, гримерної та багато чого ще, що може спасти їм у голову. Добре, що статус «нежитла» дозволяє робити там що завгодно.

Ну і звісно, ​​апартаменти беруть ті, хто вирішив вкласти вільні гроші у нерухомість. Здають їх потім в оренду за цінами, які можна порівняти з ціною оренди того ж класу квартир. А оскільки ціна покупки була значно нижчою, то комерційна вигода від інвестування в апартаменти – вище, ніж у звичайні квартири.

Правила підготовки угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції (відкриється у спливаючому вікні).

Де звернувся до професіонала, щоб зруйнувати сформовані міфи на ринку апартаментів. Про переваги та недоліки апартаментів і чи варто їх купувати – читайте далі.

Міфи про апартаменти

З погляду професійного ріелтора Наталії Широкової, яка працює на ринку нерухомості понад 9 років, основна різниця між апартаментами та квартирами у наступному. - це нежитлове приміщення, де є обладнана для проживання кімната або кімнати, кухня, санвузол та інші зручності. Експерт пояснила на конкретних прикладах переваги та недоліки апартаментів.

Для порівняння вибрано дві пари апартаментів – квартир. Перша пара – по сусідству розташовані звичайний житловий будинок на Ярославському шосе та багатофункціональний житловий комплекс з апартаментами поряд із парком «Лосиний острів», друга пара – , поряд з метро Водний стадіон, в якому забудовник пропонує і квартири, і апартаменти.

Міф 1. Апартаменти дешевші за квартири.

Порівняємо вартість апартаментів та квартир у МФК «Водний» та на Ярославському шосе.

Справді, апартаменти не просто дешевші, а значно дешевші за аналогічні квартири. у сусідньому будинку дорожче за апартаменти на 36%. У комплексі «Водний» різниця становила 20%.

Якщо зробити вибірку квартир за 8 млн руб. в районі апартаментів на Ярославському шосе, ми бачимо, що за ці гроші можна купити:

• 2-кімнатну квартиру

• і навіть 3-кімнатну квартиру

Таким чином, міф підтверджено.

Міф 2. Високі податки на апартаменти

І справді, сам податок вищий у 5 разів. Для житлових приміщень – 0,1%, а ось для апартаментів – вже 0,5% від бази оподаткування. Потрібно враховувати, що податки розраховуються виходячи з кадастрової вартості нерухомості, яка в апартаментів значно нижча.

Розрахунок на прикладі з квартирами та апартаментами на Ярославському шосе виглядає так:

Крім того, база оподаткування на квартиру може бути знижена за рахунок податкового вирахування, що застосовується, у розмірі 20 кв. м загальної площі квартири кожного власника квартири. Проте на апартаменти податкове відрахування не поширюється.

Таким чином, податкові виплати за апартаменти вищі мінімум на 14662 руб/рік.

Різниця між порівнюваною квартирою та апартаментами при покупці дорівнює 2 900 000 руб. Розділивши цю різницю (2 900 000) на переплату в податках 14 662,67 руб/рік, отримаємо 197 років.

Покупець, який придбав апартаменти, заплативши за них на 2,9 млн руб. менше, ніж за квартиру в сусідньому будинку, та сплачуючи податки на 14 662, 67 руб. більше, заощаджуватиме протягом 197 років.

Міф підтверджений: ставка податку вища, але економія більша.

Міф 3. На апартаменти не надається податкове вирахування при їх придбанні

Податковий вирахування надається:

• на , квартири, кімнати, або частки (часток) у них у готовому будинку, або прав на квартиру, кімнату або частки (часток) у них у будинку, що будується;
• на придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів;
• на роботи, пов'язані з оздобленням квартири, кімнати або частки (часток) у них, а також витрати на розробку проектної та кошторисної документації на проведення оздоблювальних робіт;
• на роботи з будівництва (добудови житлового будинку або частки (часток) у ньому, незакінченого будівництва) та оздоблення;
• на підключення до мереж електро-, водо- та газопостачання та каналізації або створення автономних джерел електро-, водо- та газопостачання та каналізації.

На апартаменти податкове відрахування не надається.

Тут потрібно врахувати ще один момент: податковим вирахуванням можуть скористатися лише громадяни РФ, які є платниками ПДФО. Так, наприклад, індивідуальні підприємці, які працюють за спрощеною системою оподаткування, не зможуть ним скористатися навіть у випадку .

Міф підтверджено.

Міф 3. Апартаменти будують на промислових землях, «просочених» важкими металами

Усі апартаменти можна поділити на:

• Апартаменти в будинках фабрик і мануфактур, що реконструюються. Наприклад, «The Loft Club» на Духовському пров., буд. 17. зведений дома Кожевнической фабрики 1869 року, всі будівлі збудовані заново. Loft-квартал «Данілівська мануфактура» - реконструкція будівлі колишньої текстильної фабрики, яка працювала у XIX столітті, де в деяких корпусах були білільні цехи. Наскільки небезпечні такі землі – вирішувати покупцю.
• Апартаменти в нових будинках – ММДЦ «Москва-Сіті», МФЦ «Водний» тощо. Нові комплекси будуються по сусідству з житловими будинками, на таких же землях.

Міф зруйнований, не всі апартаменти стоять на промислових землях.

Міф 4. В апартаментах неможливо зареєструватись

В апартаментах можлива тимчасова реєстрація, якщо будинок, в якому вони розташовуються, мають статус готелю або апарт-готелю, тобто у свідоцтві про право власності має бути запис «нежитлове приміщення готельного типу» або «апартаменти готельного типу». Таку можливість надають, наприклад, ММДЦ "Москва-Сіті" та МФК "Водний".

З тимчасовою реєстрацією можна записати дитину до дитячого садка чи школи, прикріпитися до поліклініки.

Міф розвіяний.

Міф 5. Великі комунальні платежі

Багато хто думає, що різниця в комунальних платежах між квартирою та апартаментами більша у 2-3 рази.

Комунальні платежі на апартаменти порівняно з квартирами справді вищі на 20%. Наприклад, за 2-кімнатну квартиру на Ярославському шосе, 124 власник платить за місяць 4500-5000 руб, а за апартаменти в сусідньому будинку - 6000 руб.

Різниця є, але вона незначна.

Міф підтверджено.

Міф 6. Банки не дають іпотеку під апартаменти

Справді, банки дуже по-різному наближаються до кредитування апартаментів. Ощадбанк і Россельхозбанк зараз не кредитують апартаменти, а ось ВТБ 24, Банк Москви і Дельта Кредит пропонують оформити кредит на апартаменти на тих же умовах, що і квартири (12-14%).

Міф розвіяний.

Міф 7. Забудовники не будують соціальної інфраструктури поряд з комплексом апартаментів

Йдеться про школи, дитячі садки та поліклініки. Справді, забудовник ні зводити об'єкти соціальної інфраструктури, і, зазвичай, цього робить. Але багато забудовників, враховуючи високу конкуренцію на ринку нерухомості, опрацьовують концепції своїх проектів та враховують потреби майбутніх покупців. Наприклад, у (Береговий проїзд, вл. 5) заплановано будівництво поліклініки та дитячого садка. До того ж апарт-комплекси часто будують в районах із інфраструктурою, що склалася, якою можна скористатися.

Міф не підтверджено.

За результатами аналізу фахівець радить обирати апартаменти у таких випадках:

• тим, хто вже має квартиру, в якій можна зареєструватися;
• підприємцям, які матимуть змогу використовувати апартаменти як офіс;
• тим, хто планує;
• молодим та активним, які купують невелику площу «для старту», ​​тобто з перспективою її продажу через 3-5 років та придбанням більшої площі.

Ми не звикли розділяти поняття «квартира» та «апартаменти». Вважаємо, що апартаменти – просто дуже просунута, розкішна та сучасна квартира.

Це не так. Мовою ріелтерів всього світу апартаменти – взагалі не зовсім житло. Точніше, житло тимчасове, комфортне, але стандартно незатишне, близьке до готельного номера.

Тож чим відрізняються апартаменти від квартири?

Частина перша. Росія

Відмінність №1. В апартаментах не прописують

З юридичного погляду це взагалі не житло. Документи для придбання апартаментів не дають права на реєстрацію за місцем проживання. Навіть із тимчасовою реєстрацією не все просто: вона можлива, тільки якщо будівля, в якій розташовані апартаменти, є готелем або апарт-готелем.

Відмінність №2. Соціальна інфраструктура

ніхто не зобов'язує зводити на околицях школи, дитячі садки, поліклініки та інші соціальні об'єкти, без яких мікрорайон справді залишається суто спальним.

Ріелтери заспокоюють потенційних клієнтів, говорячи, що зазвичай апарт-комплекси виникають у районах, де давно склалася інфраструктура. Можливо, поки темп і обсяги забудови незначні, місто здатне розчинити в собі зайве житло. Але Москва, наприклад, скоро не зможе зробити це. У багатофункціональному житловому комплексі «Водний» продається зараз понад півтисячі апартаментів, в апарт-комплексі «Царицино-2» – майже тисяча...

Відмінність № 3. Апартаменти поступаються квартирам за ціною

Ось і перша позитивна відмінність: апартаменти дешевші. Саме через відсутність у забудовника соціальних зобов'язань. Проте столична адміністрація готується ухвалити будівельні норми, за якими компанії, які зводять апартаменти, змусять дбати про «соціалку».

Очевидно, запровадження таких норм нівелює різницю у ціні. Поки що найвичерпніше чітка відповідь на питання, чим відрізняються апартаменти від квартири, звучить так: вартістю. Ціни за квадратний метр комфорт-класу відрізняються приблизно на 10 відсотків, бізнес-класу – на 15 відсотків.

У межах «старої Москви» апартаменти комфорт-класу оцінюються в середньому в 123,5 тисяч рублів за квадрат, аналогічних квартир - в 146 тисяч. Лідирують за мінімальною ціною апартаменти у «Царицино-2» (113,8 тисячі рублів за 1 кв. метр), у «Флотилії» (125,7 тисячі рублів) та у «Водному» (129,4 тисячі).

Квадратний метр апартаментів у Санкт-Петербурзі коштує приблизно від 135 тис. рублів.

Відмінність № 4. А ось квартплата в апартаментах вища

Вважається, що розцінки на житлово-комунальні послуги в апартаментах дорожчі, ніж у квартирах, на 18 відсотків (ставка ПДВ). Насправді тарифи на холодну воду та каналізацію перевищують звичайні на 9,3 відсотка, на гарячу воду – на 21,5 відсотка, на опалення – на 22 відсотки.

Причому якщо інженерні комунікації апартаментів з'єднуються з міськими мережами не безпосередньо, а через посередників, оплата стає ще вище.

Відмінність №5. І жодних субсидій!

При цьому власники апартаментів, які мають щомісячний дохід нижче за норматив, позбавлені права користуватися так і субсидіями на оплату комунальних послуг. Власники апартаментів просто не згадані у Житловому кодексі! Ще один мінус - звичайну, а з апартаментами, це, як правило, неможливо. Банки не акредитують такі об'єкти. Можна розраховувати лише на .

Але на найближчі два-три десятки років ця проблема не є актуальною, враховуючи нижчі ціни на апартаменти в порівнянні з квартирами.

Відмінність № 6. Можливо, зросте ставка податку на апартаменти

Найближчим часом законодавці обіцяють підвищити граничну ставку на нежитлову нерухомість до 0,5 відсотка кадастрової вартості (проти 0,1 відсотка на житлові приміщення).

Однак, навіть якщо така зміна до федерального законодавства буде прийнята, не обов'язково власники апартаментів платитимуть уп'ятеро більше. Регіональна влада має право на зниження максимальної ставки податку.

Відмінність № 7. Складнощі із загальним майном будинку з апартаментами

Житловий кодекс зобов'язує власників квартири у багатоповерхівці ділити із сусідами у рівних частках підвали, горища та інші технічні приміщення будівлі. Про апартаменти у документі нічого не сказано.

Насправді це виливається у великі матеріальні проблеми для власників. Оскільки покупець набуває лише квадратних метрів самих апартаментів, компанія-забудовник залишається власником решти будівлі та інженерних мереж. Не буде великою натяжкою припустити, що компанія неодмінно нав'яже власникам житла послуги своєї управкомпанії, а та намагатиметься максимально підняти тарифи на загальнобудинкові комунальні послуги.

Відмінність № 8. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ

Раз будівля юридично не належить до категорії житлових, які у ньому позбавлені права створювати товариства власників житла.

Втім, можливі й інші форми організації самоврядування! Скажімо, можна укласти договір простого товариства. Або заснувати некомерційне партнерство.

Відмінність № 9. В апартаментах не треба домагатися дозволу на перепланування приміщень

Палиця, як відомо, про два кінці. Те, що офіційно апартаменти не визнаються за житло, має і позитивний для їхніх власників бік. Це тільки житлові приміщення дозволяється перепланувати після тривалого та завзятого ходіння по інстанціях. Власники апартаментів можуть робити зі своєю площею все, що захочуть. У межах норм Містобудівного кодексу, зрозуміло, що наказує робити лише ті зміни, які не торкнуться конструктивних характеристик будівлі, не загрожуватимуть її безпеці.

Частина друга. Європа

Досі йшлося про реалії нашої країни. А як за кордоном? Наприклад, чим відрізняються апартаменти від квартири в Іспанії, куди все частіше останнім часом спрямовуються погляди та гроші російських інвесторів?

Іспанія: основна різниця – у наявності обгородженої прибудинкової території

В Іспанії основних типів нерухомості чотири:

• Студії, які здобувають останнім часом популярність і в Росії. Це невеликі за площею бюджетні квартири без перегородок, де єдина кімната поєднана з кухнею (тільки ванна кімната має окремі стіни). Росіяни купують «студіо» переважно для відпускного відпочинку, а решту часу здають в оренду туристам. Вартість коштує від 20 до 60 тисяч євро; здавати можна від 150 євро на тиждень.
• Атіко, або пентхаус, – квартира на верхньому поверсі будинку, зазвичай із солярієм на даху та видом на море. Теж скоріше курортний варіант, але набагато дорожчий – коштує по 200 тисяч євро та більше.
• Квартири. Від наших принципів нічим принципово не відрізняються. Багато скромніше та дешевше пентхаусів. Навіть у курортних місцях можна купити за 50-60 тисяч євро.
• Зрештою, апартаменти. Головна різниця з квартирами – у тому, що житловий комплекс має свою обгороджену територію із загальними для всіх мешканців будинку зеленою зоною (тобто газонами, галявинами, деревами), дитячим та/або спортивним майданчиком, парковкою, зоною відпочинку та басейном.

Оплата комунальних послуг за апартаменти дещо вища, ніж за квартиру. Але сума за утримання колективної території не така вже й висока – приблизно 200 – 700 євро (не на місяць, а на рік!). Для порівняння: постійні щомісячні витрати на комуналку варіюються залежно від багатьох факторів десь від 60 до 120 євро.

Орендувати апартаменти поблизу морського узбережжя можна починаючи від 250 євро на тиждень. Ціни на купівлю можна порівняти з вартістю квартири і теж залежать від безлічі якісних характеристик нерухомості. Наприклад, апартаменти прямо біля моря можуть коштувати майже на третину дорожче, ніж схожі в десятці хвилин пішого ходу від пляжу.

Загалом за час кризи ціни на житлову нерухомість в Іспанії знизилися на 25-40 відсотків. До того ж значно більше, ніж у Росії, доступна іпотека. Для покупки, окрім грошей, достатньо закордонного паспорта. Угода оформляється у нотаріуса, після чого покупець відразу оголошується власником. А у вересні 2013 року в країні ухвалили закон, за яким будь-який іноземний громадянин, купивши нерухомість на суму не менше ніж 500 тисяч євро, має право отримати посвідку на проживання.

Втім, новий закон лише дещо спрощує цю процедуру. Однак оформити його, як і раніше, можна після придбання навіть недорогої студії або просто орендувавши будь-яку нерухомість. Щоправда, є ценз на постійні доходи претендента отримання ВНЖ.

Болгарія: ситуація аналогічна

Ще одна європейська «курортна» країна, яку наші співвітчизники активно освоюють щодо купівлі житлової власності. А чим відрізняються квартири в Болгарії?

Болгарські апартаменти є мінімум двокімнатною квартирою з усіма зручностями, компактними меблями та вбудованою побутовою технікою. Цілком підготовлені до в'їзду орендаря або власника апартаменти знаходяться в житловому готельному комплексі (апарт-готелі), який зазвичай побудований ближче до моря, і пропонують послуги:

• спеціалізованої охорони,
• ресепшн,
• паркінгу,
• спа-центру та салону краси,
• тренажерного залу, фітнес-центру, басейну,
• дитячого майданчика та зони відпочинку.

Серед апартаментів, що пропонуються до продажу, можна зустріти і скромні студії, і великі приміщення з двома, а то і трьома спальнями, а також квартири в декількох рівнях.

Окрім набору послуг, що зближує апартаменти з готелем, від квартир вони відрізняються наявністю меблів та техніки. Все разом обумовлює більш високу ціну на апартаменти: квартиру в Болгарії можна придбати і за 500 євро за квадратний метр; Вартість даного виду житла становить 800 -1500 євро за квадрат.

Як бачимо, апартаменти в Росії та на курортах Європи, що називається, – дві великі різниці. І за ступенем комфорту, і за цінами, і за співвідношенням вартості квартир. Москва "переплюнула" і Болгарію, і навіть Іспанію. Ще б за рівнем життя до останньої дорости!

На ринку нерухомості Москви з'являється все більше апартаментів, але не всі покупці розуміють, в чому особливості такого житла. Фахівці сервісу kvartirolog.ru розповіли The Village, що таке апартаменти, чим вони в принципі відрізняються від квартир і що вигідніше взяти в іпотеку, якщо у вас є початкові нагромадження.

Що таке апартаменти?

Апартаменти – юридично нежитлове приміщення, призначене для тимчасового проживання. Вони зазвичай розташовуються у перебудованих будинках у центрі міста або в новобудовах, де забудовник не зміг або не захотів отримувати дозвіл на житлове будівництво. Такі будівлі зазвичай оформлюються як нежитлові – готельного, офісного чи іншого призначення. Тип будівлі впливає розмір податку майно.

Сучасні апартаменти, як правило, не поступаються житловим будинкам у благоустрої території та інфраструктури будинку. Але при їх купівлі варто звертати увагу на те, чи тільки апартаменти розташовуються в цьому будинку і на вашому поверсі або там також будуть офіси або навіть торгові площі. Найзручніший варіант - це, звичайно, апартаменти в будинку, де також продаються квартири.

Юридичний статус нежитлового приміщення накладає на апартаменти низку обмежень:

Ви не можете в них прописатися – можна отримати лише тимчасову реєстрацію на п'ять років із можливістю продовження. При цьому ви і ваша дитина зможете користуватися поліклініками, лікарнями, школами та дитячими садками в районі.

Якщо хтось із сусідів шумітиме всю ніч, у вас не буде законних підстав, щоб вплинути на це.

Комунальні платежі в апартаментах на 15-20% вищі, ніж у квартирах, - ця різниця виникає за рахунок різних міських тарифів для житлових та нежитлових приміщень. Те саме - з податком на майно: він становить 0,5% від вартості для об'єктів готельного типу та інших об'єктів нерухомості, до яких належить більшість апартаментів, і 2% для офісних приміщень. Податок на квартиру для фізосіб дорівнює 0,1% від її вартості, якщо вона не перевищує 10 мільйонів рублів. Ставка для більш дорогих об'єктів вища і може досягати 2%.

Забудовник не зобов'язаний дотримуватись норм, призначених для житлових приміщень: рівень інсоляції, розвиток інфраструктури і т. д. За фактом норми зазвичай порушуються не сильно, особливо якщо в тому ж житловому комплексі присутні квартири.

Як виглядає ринок апартаментів у Москві

До 30%доходить різниця в ціні між апартаментами та квартирами. Однокімнатні апартаменти в середньому дешевші від порівнянних квартир на 15 %, двокімнатні - на 20 %. При віддаленні від центру різниця у ціні, як правило, зростає. Щоправда, деякі апартаменти коштують дорожче за порівняні квартири.

Близько 50%Житлові комплекси з апартаментами відносяться до бізнес-класу, трохи менше 40% - до класу еліт, 10% - до комфорт-класу.

2,3 мільйона рублівкоштують найдешевші апартаменти в межах МКАД (приміщення площею 16 кв. м. у Марфіні зі здаванням наприкінці 2018 року). За 2,4 мільйони рублів можна купити квартиру площею 25 кв. м. у Східному Бірюльові, яку обіцяють здати наприкінці цього року.

Наскільки відрізняються ціни на квартири та апартаменти

Район Москви

Мінімальна ціна квартири, млн руб.

Мінімальна вартість апартаментів, млн руб.

від Садового до ТТК

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

поблизу ТТК

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

від ТТК до МКАД

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Що вигідніше купувати в іпотеку?

Припустимо, ви хочете купити нерухомість неподалік ТТК, не далі двох-трьох станцій від Кільцевої лінії в межах 15 хвилин пішки від метро. Ви розглядаєте житлові комплекси бізнес-класу зі здаванням у 2018 році та вибираєте однокімнатну квартиру або апартаменти площею близько 40 кв. м. У середньому така квартира коштуватиме 9,1 мільйона рублів, а апартаменти – 7,8 мільйона рублів.

Припустимо, у вас є 3 мільйони рублів як початковий внесок, решту суми можна взяти в іпотеку під 11,7% річних (середня ставка іпотеки в Москві за 1-й квартал 2017 року за даними ЦБ РФ) на 15 років. Вартість обов'язкового страхування майна становитиме 0,15 % (нараховується щорічно залишок заборгованості) на рік. При цьому бажано, щоб ваш дохід був не менше 150 тисяч рублів, якщо ви купуєте апартаменти, і 180 тисяч рублів – якщо квартиру: рекомендується, щоб щомісячний платіж за іпотекою становив не більше 40% від заробітку.

Скільки коштуватиме іпотека

Витрати

Квартира, млн руб.

Апартаменти, млн. руб.

Вартість об'єкту

Початковий внесок

Сума кредиту

Загальні виплати за весь термін кредиту

Таким чином, при початковій різниці у ціні між квартирою та апартаментами в 1,3 мільйона рублів, підсумкова різниця при іпотеці становить 2,8 мільйона рублів.

У російському законодавстві немає чіткого визначення, що таке апартаменти. Ця нерухомість не підпадає під поняття житлової, а й комерційної, по суті, не є. Подібна плутанина часто вводить покупців в оману. АиФ.ru розпитав експертів про те, що таке апартаменти, чим небезпечне таке придбання і що чекає на цей тип нерухомості в майбутньому.

У ЦАО без прописки

Апартамент - це нежитлові приміщення, які можуть використовуватися для проживання. Але слово "нежитлові" не означає, що в них не можна жити: найчастіше зовні вони нічим не відрізняються від квартир. Однак, на відміну від мешканців квартир, власник апартаментів не може розраховувати на прописку та постійну реєстрацію. Отже, він не матиме можливості отримати ІПН, користуватися медичним страхуванням, брати участь у державних програмах з поліпшення житлових умов. Крім цього, записати дитину до школи і можна буде лише в порядку черги після того, як місця будуть розподілені серед тих, хто має постійну прописку.

На апартаменти не поширюються норми під час будівництва житла: забудовник не зобов'язаний забезпечувати такі квартали соціальною інфраструктурою, а щільність забудови апартаментів може перевищувати 25 тис. кв. м на гектар. Ще однією важливою відмінністю апартаментів від квартир є те, що вони не підпадають під дію федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві», а отже, пайовики не можуть бути визнані постраждалими у разі, якщо виникають проблеми.

Спочатку слово "апартаменти" означало дорогу нерухомість для тимчасового проживання заможних людей. "Більше половини комплексів з апартаментами розташовані в межах ЦАО, і це в основному проекти елітного або бізнес-класу", - розповіла Ірина Могилатова, генеральний директор агенції нерухомості Tweed. Їхня поява була пов'язана з тим, що в центрі столиці не залишилося місця для будівництва житла. Для покупців елітної нерухомості найчастіше не мали значення ні прописка, ні соціальна інфраструктура. Таке житло купувалося задля постійного проживання, і найважливішим було його місце розташування в ЦАО.

Однак із минулого року ситуація змінилася. Протягом минулого року на ринок стали активно виходити об'єкти низького цінового сегменту. При цьому аналіз продажу показує наявність високого попиту на ці продукти», - каже Олександр Енгель, керівник відділу новобудов ДК «МІЦ».

Дешеве житло, дороге ЖКГ

Популярність апартаментів обумовлена ​​їхньою дешевизною. «У проектах із аналогічними характеристиками вартість кв. м апартаментів зазвичай нижче за ціну кв. м квартир на 20–25%. Сьогодні середня ціна кв. м апартаментів у Москві становить 213 тис. руб., Мінімальна - 100 тис. руб. за кв. м.», - пояснила керівник департаменту аналітики та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь. Низька ціна обумовлена ​​іншими вимогами, які висуваються до таких об'єктів. За словами Софії Лебедєвої, гендиректора «МІЕЛЬ-Новобудови», норми щодо зведення нежитлових приміщень, зокрема щодо звуко- та теплоізоляції, інсоляції (освітленості), а також щодо забезпечення соціальної інфраструктурою, при будівництві апартаментів менш жорсткі, ніж для звичайних житлових комплексів».

Ще однією особливістю апартаментів є вища вартість комунальних платежів. «Апартаменти за юридичним статусом є нежитловим приміщенням, звідси і більш високі тарифи, які зазвичай відрізняються на ставку ПДВ. Платежі на воду будуть вищими на 10%, на тепло - на 25%, електрика буде дорожчою на 27% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб./кВт год). В абсолютному грошовому вирахуванні щомісячна квартплата за апартаменти площею 80-100 кв. м буде вищим, ніж у такої ж за площею квартири, приблизно на 2-2,5 тис. рублів. Продавці апартаментів при цьому запевняють, що той дисконт, який отримує покупець під час угоди, покриває на багато років вперед різницю платежів», - зауважує Ольга Хасанова, керівник розвитку порталу urbanus.ru.

Самотні люди та орендодавці

Апартаменти мають попит у різних категорій покупців. «Їх найчастіше купують молоді люди, сімейні пари з дітьми, самотні чоловіки та жінки старшого віку (40-45 років). Приваблює їхня ціна, гарне розташування, оточення та оригінальна архітектура таких об'єктів. Також за рахунок низької вартості вхідного квитка в сегменті апартаментів велика частка інвестиційних покупців - вона досягає 25-30%. Гроші вони можуть повернути з прибутком, коли комплекс буде добудовано, або отримувати стабільний дохід від оренди (ставки на оренду апартаментів і квартир нічим не відрізняються)», - розповіла АиФ.ru Марія Літинецька, генеральний директор компанії "Метріум Груп".

Соціальні вибухи

Позиція московської влади щодо апартаментів була озвучена головним архітектором столиці Сергієм Кузнєцовимв лютому. Він запропонував розділити проекти апартаментів на два типи - житло та готелі, та забезпечити всією необхідною інфраструктурою. Надалі уряд міста передбачає зобов'язати забудовників закладати їх у проект під час будівництва. Головний архітектор столиці згадав про соціальні вибухи, пов'язані з апартаментами, які вже відбувалися в Москві: «Люди, які купили апартаменти, масово вимагають від міста соціальної інфраструктури. Вони кажуть: «Ми живемо в місті, ми платимо податки, тому - чим ми гірші за тих людей, які живуть у нормальних будинках? Нам держава не пояснила, що апартаменти не треба було купувати і жити тут з дітьми».

Майбутнє апартаментів

На думку експертів, заяви московської влади зможуть змінити ринок апартаментів економ-класу у столиці. «Об'єкти соціальної інфраструктури ніякого доходу девелоперам не приносять, а вартість їхнього будівництва досить висока. Звісно, ​​наші забудовники звикли перекладати всі свої витрати на плечі покупців, тож вартість апартаментів може зрости. У результаті запровадження нових норм, звісно, ​​не «вб'є» формат апартаментів, але сильно змінить його розвиток», - вважає Марія Літинецька.

«За підсумками 2014 року очікується зростання сумарної площі апартаментів у пропозиції в районі 7-9% щодо 4-го кварталу 2013 року. Припускаємо, що ринок апартаментів розвиватиметься в траєкторії доступності, а значить збільшуватиметься пропозиція комфорт- та економ-класів. Цьому також сприятиме і нинішня містобудівна політика уряду, пов'язана з розвитком колишніх промислових зон. Середньозважена ціна пропозиції на апартаменти «старої» Москви за підсумками 2014 року зазнає зниження коригування в рамках 3-4%», - прогнозує керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Дар'я Третьякова.